LA DÉCONSTRUCTION, LA DÉPOLLUTION ET LES TRAVAUX RÉALISÉS PAR L’EPFNA
A. Principe du bilan avantage/inconvénient, étudié au cas par cas.
Sur les emprises qu’il a acquises, l’EPFNA peut réaliser, en accord avec la collectivité, les travaux permettant de rendre cessible un site en le rendant compatible avec le projet futur. Ainsi il peut s’agir de travaux de curage et de déconstruction, de désamiantage, de grosses réparations ou de gros entretien rendus nécessaires pour éviter la ruine du bâtiment ou par des obligations règlementaires, de diagnostic et de fouilles d’archéologie préventive, d’opérations de traitement et de surveillance liées à la pollution des sols. Il réalise également les travaux de mise en sécurité des sites acquis, tels que murage d’ouvertures, pose de clôtures, évacuation de déchets, etc.
L’EPFNA ne réalise en aucun cas les travaux d’aménagement, tels que la viabilisation ou la création de réseaux. Après déconstruction d’un site, son intervention ne peut dépasser le stade du pré-verdissement ou pré-paysagement.
Quel que soit son état, et quand bien même le principe de la déconstruction est acté lors de l’acquisition, la réalisation des travaux par l’EPFNA n’est pas systématique. L’opportunité de réaliser des travaux est étudiée au cas par cas, au terme d’un bilan avantages/inconvénients prenant notamment en compte la maturité du projet futur, les enjeux patrimoniaux, les problématiques d’assurance, l’existence d’un porteur de projet, l’économie globale de l’opération et plus globalement l’état des risques techniques, financiers et juridiques.
Par exemple, l’EPFNA n’a pas vocation à réaliser une démolition induisant des travaux de confortements provisoires ou des travaux de dépollution conçus en fonction du projet futur. Le porteur de projet sera le mieux à même de réaliser cette déconstruction en fonction de son projet futur.
Le coût global de ces travaux est reporté sur le prix de vente des biens concernés.
Les travaux réalisés sous maitrise d’ouvrage de l’EPFNA se verront appliquer les exigences propres de l’EPFNA (réemploi, économie circulaire, RSE, etc.) en plus des exigences réglementaires.
L’EPFNA acquittera les impôts et charges de toutes natures dus en tant que propriétaire ainsi que les éventuelles charges de copropriété.
B. Réalisation des travaux par la collectivité ou par un tiers
Dans le cas où la collectivité souhaiterait procéder elle-même à la mise en œuvre des travaux durant le portage des biens par l’EPFNA, elle devra se rapprocher de l’EPFNA pour définir les modalités et les conditions d’exécution desdits travaux. En cas d’accord de l’EPFNA, ceux-ci devront être réalisés dans le respect des clauses techniques de l’EPFNA. Après étude de la pertinence d’une telle mise en œuvre, notamment d’un point de vue fiscale, l’EPFNA proposera les modalités les plus appropriées. Il peut s’agir d’une simple autorisation, pour les travaux sans enjeux, ou bien d’une délégation de maitrise d’ouvrage, d’une cession d’usufruit ou encore d’une cession temporaire d’usufruit.
Un tel montage peut également être réalisé avec le porteur de projet. Par exemple, par le biais d’une délégation de maitrise d’ouvrage, le porteur de projet peut réaliser les démolitions sur un site de l’EPFNA durant le portage. Le risque est ainsi porté par l’EPFNA, mais les enjeux techniques sont maitrisés par l’opérateur, mieux à même de mettre en adéquation l’état du site et son projet immobilier.
En tout état de cause, la décision d’engager une démolition ou tout autre type de travaux revient toujours à l’EPFNA, propriétaire du bien. De même en cas de risque vis-à-vis des tiers l’EPFNA peut décider de manière unilatérale la démolition d’un bien dont il est propriétaire.
C. Groupement de commande
Dans le cas d’un bâti à démolir propriété de la collectivité et mitoyen d’un site de l’EPFNA destiné à être également démoli, un groupement de commande pourra être signé entre les parties afin de faciliter les procédures d’achat public et de ne réaliser qu’une seule opération de travaux pour ces 2 sites.