EPF de Nouvelle-Aquitaine

RI21 – 7. LA CESSION DES BIENS ACQUIS

LA CESSION DES BIENS ACQUIS

Conformément à l’article L 321-1 du Code de l’urbanisme, les biens acquis par les établissements publics fonciers ont vocation à être cédés. Cette cession peut intervenir au bénéfice de la collectivité signataire de la convention opérationnelle, ou d’un opérateur désigné par elle. Pour cela, les perspectives de cession d’un bien sont à réfléchir en amont de l’acquisition, voire au moment de la rédaction d’une convention de réalisation : pré-programme du projet, profil de l’acquéreur, calendrier, première analyse de la faisabilité technique et financière de l’opération.

L’ensemble des cessions doit avoir lieu avant l’échéance de la convention.

Les cessions de l’EPFNA sont soumises à l’accord de la collectivité signataire de la convention et portant la garantie de rachat (pour les conventions multipartites). L’EPFNA envoie un formulaire d’accord sur les conditions et le prix de revente, que la collectivité doit renvoyer signé par l’élu compétent.

A. Les différents types de cession​

Cession avec charges et obligations

En cas de cession de l’EPFNA à un opérateur, des obligations en matière d’aménagement et de construction pourront être imposées à l’acquéreur dans les contrats de vente signés (promesses de vente, acte de vente). Les clauses insérées dans ces contrats contribuent à garantir à la collectivité la réalisation du projet choisi et peuvent s’appliquer jusqu’à la livraison finale des travaux.

Le conseil d’administration de l’EPFNA peut décider d’attribuer une minoration au regard des objectifs du projet envisagé par la collectivité. A ce titre, le projet réalisé devra respecter les objectifs développés au moment de l’attribution de la minoration. En conséquence, les contrats de vente matérialiseront des clauses juridiques.

Cession sans charges

A contrario, certaines cessions pourront être réalisées sans charges, notamment des « délaissés » de projet (parties de foncier maîtrisés par l’EPFNA mais non intégré à l’assiette d’un projet). Ces cessions feront l’objet d’une publicité préalablement au choix de l’Acquéreur.

B. Cession à la collectivité​

La cession à la collectivité pourra intervenir dans les cas suivants :

◾La collectivité est identifiée dès le début de l’intervention de l’EPFNA comme futur acquéreur, dans le cadre d’un projet dont elle assure la maîtrise d’ouvrage directe. Elle rachète dans ce cas le foncier à l’EPFNA au prix de revient

◾Aucun acquéreur privé n’est trouvé pour la réalisation du projet prévu à l’échéance de la convention : la garantie de rachat de la convention opérationnelle s’applique et la collectivité rachète le foncier au prix de revient de l’EPFNA ;

◾Le projet envisagé initialement est abandonné par la collectivité postérieurement à l’acquisition de l’EPFNA : la collectivité rachète le foncier au prix de revient de l’EPFNA, conformément aux dispositions du PPI en vigueur le jour de la signature de la convention.

Obligations postérieures à la cession

Lors de la revente des fonciers acquis par l’EPFNA à la collectivité, cette dernière s’engage à réaliser le projet prévu dans le cadre de la convention, en particulier lorsque la cession est assortie de charges.

Ces clauses seront matérialisées dans l’acte de vente du foncier à la Collectivité et tiendront compte des éventuelles pénalités prévues par le PPI en vigueur le jour de la signature de la convention, ainsi que des termes de la convention opérationnelle relatives aux minorations perçues. Les clauses fixées dans l’acte prévaudront.

Les clauses seront également matérialisées dans le formulaire d’accord sur les conditions de cession du foncier à la collectivité, signé par l’élu compétent.

En tout état de cause, la collectivité devra justifier de la réalisation du projet dans les conditions prévues avec l’EPFNA lors de sa livraison par la fourniture de l’autorisation d’urbanisme obtenue ainsi que de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux correspondante.

C. Cession à un tiers​

L’EPFNA peut céder le foncier à un acquéreur directement identifié par la collectivité ou l’EPFNA, ou suite à une consultation mettant en concurrence plusieurs acquéreurs potentiels. La cession intégrera dans la majorité des cas des obligations en matière de construction ou d’aménagement.

Cessions soumises à consultation

L’EPF intervient par contractualisation avec les collectivités, afin de réaliser des missions de portage foncier à des fins de réaliser des projets de logements, de développement économique, ou mixtes.

Dans le cadre de telles opérations, les collectivités doivent souvent faire appel à un aménageur, un promoteur ou un bailleur afin de réaliser la maitrise d’œuvre et les travaux d’un tel projet. A cette fin les personnes publiques peuvent mener un appel à projet pour sélectionner un opérateur. L’objectif est à la fois d’atteindre les objectifs qualitatifs du projet envisagé par la collectivité dans la convention, et de revendre le foncier acquis au prix de revient de l’opération, afin d’éviter un déficit d’opération.

Toutefois, l’EPFNA n’a pas pour objet de contribuer à l’inflation foncière par la revente du foncier. Aussi, dans certains cas, le prix de cession pourra être inférieur au prix de revient. La différence avec le prix de revient est assumée par la Collectivité.

L’EPFNA mène une consultation d’opérateurs en collaboration et à la demande de la collectivité afin de céder directement le foncier à l’opérateur. Il s’agit de mettre en concurrence différents acquéreurs potentiels sur la qualité de leur projet et leur offre financière d’acquisition afin d’atteindre le prix de revient de l’opération. Il ne s’agit pas d’un appel d’offres au sens du code de la commande publique, mais d’une consultation ayant pour but de retenir l’opérateur mieux-disant dans le cadre du projet envisagé par la collectivité.

Les opérateurs sont mis en concurrence sur la base d’un cahier des charges élaboré avec la collectivité.

Le dossier de consultation est transmis aux candidats désignés par la collectivité, le cas échéant suite à une publicité préalable. 

Lien vers les Consultations

L’EPFNA et la collectivité analysent ensuite les candidatures et auditionnent les candidats en cas de besoin afin de leur faire préciser leurs propositions d’offres, et mener les négociations nécessaires afin d’aboutir à une offre définitive de projet.

La collectivité retient ensuite l’opérateur lauréat au regard du cahier des charges de consultation, la collectivité devant confirmer ce choix par écrit à l’EPFNA avant toute notification du résultat de la consultation aux opérateurs.

Selon la consistance du projet et ses enjeux, l’EPFNA peut solliciter une délibération auprès de la collectivité afin qu’elle confirme son choix. L’EPFNA et la collectivité pourront signer un procès-verbal de clôture de la consultation.

◾Consultation à charge foncière fixe : 

Dans le cadre des consultations menées auprès de bailleurs sociaux et des opérateurs, l’EPFNA pourra mener des consultations intégrant un prix fixe de cession dans le cahier des charges de consultations, à condition que la collectivité s’engage préalablement par écrit à assumer la prise en charge du solde résiduel du prix de revient de l’opération (si celui-ci est supérieur au prix fixé dans la consultation).

Le but de ce type de consultation est de mettre en concurrence les bailleurs et les opérateurs sur la qualité du projet et non plus sur le prix de cession des fonciers (intégration dans le tissu urbain, qualité architecturale, critère environnemental, nombre de logements sociaux, innovation technique…).

◾Consultation conjointe associant des fonciers de territoires différents : 

En vue de profiter de l’effet-levier induit par le dynamisme de certains territoires pour attirer des opérateurs et permettre la réalisation d’opérations de qualité sur des territoires moins dynamiques, des appels à projet en territoire tendu pourront être liés à des consultations en territoire détendu.

Dans ce cadre, les opérateurs candidats devront répondre à un appel à projet portant sur deux sites, et seront évalués de manière globale et par les deux collectivités concernées. Le candidat retenu réalisera les deux projets.

Cessions soumises à publicité

Lorsque la cession de fonciers acquis par l’EPFNA ne s’inscrit pas dans la réalisation d’un projet complexe nécessitant de faire appel à un aménageur (projet simple ou cession d’un délaissé de foncier par exemple), l’EPFNA procèdera à une publicité simple (publicité sur un site internet de transactions immobilières, mandat de vente auprès d’une agence immobilière ou tout autre tiers, etc.).

Cession de gré à gré sans publicité

La collectivité et l’EPFNA peuvent identifier l’opérateur qui réalisera le projet, en amont de l’acquisition du foncier ou durant le portage. A compter de la décision écrite du choix de l’opérateur par la collectivité, l’EPFNA, négociera en lien avec elle et signera une promesse de vente avec l’opérateur sur la base du projet retenu. Une cession de gré à gré intègrera de manière systématique des charges en matière d’aménagement et de construction.

Les modalités de la cession (choix de l’acquéreur, bien cédé, prix de cession, projet de construction, charges, etc.) sont validées par les instances de la collectivité ou son représentant selon les modalités de délégation consenties par la collectivité. La collectivité communiquera, sur simple demande de l’EPFNA, le détail des pouvoirs et délégations accordés à son représentant.

L’opération menée par l’EPFNA peut également s’inscrire dans le cadre d’une opération d’aménagement plus large. L’EPFNA cèdera, de gré à gré, son foncier au concessionnaire désigné par la collectivité préalablement à l’intervention de l’EPFNA ou postérieurement. Dans ce dernier cas, la consultation peut être soumise aux règles des concessions d’aménagement définies par le code de l’urbanisme (L. 300-4 à L. 300-5-1 et R. 300-4 à R. 300-13). La consultation est alors menée par la personne publique compétente (concédant) pour choisir un aménageur (concessionnaire). La consultation doit s’inscrire dans les objectifs détaillés dans la convention opérationnelle : la collectivité doit veiller à ce que le cahier des charges de consultation tienne bien compte des dispositions de la convention EPFNA (programmation, prix de cession) et ce afin qu’il n’y ait pas de renégociation après mise en concurrence du concessionnaire.

D. Détermination du prix de cession​

De manière générale, l’intervention de l’EPFNA vise à garantir la faisabilité économique des projets, et non à grever les prix fonciers des opérations sur lesquelles il est amené à intervenir ou à favoriser la spéculation.

Le prix de revient sera calculé à partir de la valeur du stock à fin d’affaire, soit le coût du portage selon la comptabilité analytique de l’EPFNA, auxquels se rajouteront les dépenses restant à courir jusqu’à la vente et notamment celles liées à la détention du bien.

Le prix de revient est ainsi calculé à partir des dépenses réelles réalisées par l’EPFNA (acquisition, étude, travaux, dépenses liées au portage, etc.) et n’intègre pas de frais de structure.

Taux d’actualisation

Le programme pluriannuel d’intervention de l’EPFNA en vigueur au jour de la signature de la convention détermine les cas éventuels d’application de taux d’actualisation.

Cas d’une cession à un coût inférieur au prix de revient :

Le prix est négocié en l’absence de proposition d’acquisition au prix de revient par l’acquéreur. Il est déterminé sur la base de critères financiers et de qualité du projet.

Le cas échéant, que la revente soit réalisée à la collectivité ou à un tiers, le bilan financier de l’opération doit être connu (recettes, dépenses) dans son intégralité.

La collectivité peut choisir d’assumer tout le déficit opérationnel et absorber le reste à charge sous forme de facture d’apurement des comptes de gestion. Dans ce cas, la collectivité valide le prix de cession par l’accord de la collectivité et par délibération, puis règle la facture d’apurement des comptes de gestion.

Cette facture peut être adressée simultanément à la cession, à la clôture de la convention ou postérieurement. Le cas échéant, le montant d’apurement du compte de gestion arrêté à la date d’édition du formulaire est indiqué sur le formulaire d’accord de la collectivité.

Cas d’une cession à un prix supérieur :

Dans certains cas, notamment dans le cadre d’appel à projets, certains opérateurs peuvent faire une offre supérieure au prix de revient du foncier porté par l’EPFNA et faisant l’objet de la future cession.

Si la collectivité souhaite retenir cet opérateur, la revente peut avoir lieu au prix proposé par l’opérateur à un prix supérieur au prix de revient.

Le cas échéant, le surplus est stocké dans la convention et peut notamment servir à compenser des opérations à l’équilibre financier plus fragile.

A la clôture de la convention, le surplus est intégré dans le solde du compte de gestion et peut faire l’objet d’un remboursement par l’EPFNA si le solde du compte de gestion est négatif.

Cas particuliers des cessions partielles

Dans le cadre d’une cession en plusieurs tranches successives, le prix de cession de chaque tranche pourra être :

◾réparti au prorata de la surface de plancher développée du futur projet ou de l’emprise foncière de chaque tranche.

◾déterminé sur la base d’une estimation de la valeur vénale du bien (estimation interne EPFNA ou avis domaines)

Une péréquation sera possible entre deux cessions au sein d’une même convention, notamment si une des cessions porte sur un projet d’intérêt public important.

En cas d’existence de “délaissés” (parties de foncier maîtrisés par l’EPFNA mais non intégré à l’assiette d’un projet) n’ayant pas fait l’objet d’une cession à la fin de l’intervention de l’EPFNA, la collectivité sera redevable du rachat de ces fonciers. Le prix de cession sera alors déterminé en fonction du solde du compte de gestion de l’opération.

Abandon de l’intervention

Dans les cas où l’intervention venait à être arrêtée par la collectivité avant réalisation de la première acquisition et alors que des dépenses auraient été réalisées, les dépenses engagées par l’EPFNA au titre de la convention seront facturées à la collectivité, avant résiliation de la convention.

Fiscalité applicable

L’EPFNA en sa qualité d’assujetti, revend ou facture systématiquement avec TVA. L’EPFNA soumettra systématiquement à la TVA sur option les cessions d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans et les cessions de terrain qui ne sont pas des terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI. L’EPFNA se réserve néanmoins le droit de déroger à ces règles au cas par cas.

Les collectivités en leur qualité d’acquéreur, pourront bénéficier à ce titre d’une déduction de TVA.

Modalités de prise en charge de l’écart entre le prix de cession et les dépenses engagées par l’établissement

L’EPF procèdera à l’apurement du compte de gestion à l’issue de son intervention, en tenant compte des dépenses et recettes facturées notamment lors des cessions foncières successives.

Le solde du compte de gestion de l’EPFNA devra être nul à la clôture de l’opération. L’EPFNA refacturera à la collectivité garante les montants hors taxes, augmentés de la TVA.