EPF de Nouvelle-Aquitaine

REGLEMENT D’INTERVENTION

REGLEMENT D’INTERVENTION

LES AXES D’INTERVENTION DE L’EPFNA

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LE CADRE CONVENTIONNEL​

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LES ETUDES

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L’acquisition foncière

Conformément à la mission de maîtrise foncière qui lui est confiée par une convention, l’EPFNA peut procéder, après expertise et avec l'accord de la collectivité partenaire, à l’acquisition par acte notarié (et non par acte administratif) des biens inscrits dans les périmètres actifs de ladite convention. L’acquisition définie dans le présent chapitre concerne l’acquisition de biens bâtis ou non, en pleine propriété ou en démembrement de propriété (voir ci-après) constitués soit en parcelles, en lots de volume ou en lots de copropriété.

Quel que soit le type d’acquisition, l’EPFNA veille à connaître l’état d’occupation du bien. En cas de biens occupés, l’engagement de la collectivité à reloger, ou faire reloger l’occupant, sera un élément déterminant dans la décision d’acquérir.

Préalablement à toute acquisition amiable et à la négociation qui en découle, l’EPFNA procède à l’évaluation des propriétés en utilisant généralement la méthode par termes de comparaison, la méthode par « comptes à rebours » et la méthode d’évaluation par rentabilité locative.

Pour cela, l’EPFNA veille à disposer des études de type technique (diagnostic avant travaux, étude environnementale...) ou urbaines (gisements fonciers, étude capacitaire...) permettant de fixer le prix d’acquisition d’un bien au regard des contraintes identifiées mais aussi d’analyser la faisabilité financière d’un projet déterminé sur un foncier précis, et donc le prix acceptable pour la bonne réalisation du projet. Ces études peuvent être des études existantes ou réalisées par des prestataires issus de l’ingénierie locale, ou encore conduites par l’EPFNA dans le cadre de la convention.

Quelle que soit la forme d’acquisition, lorsque les études urbaines et/ou techniques remettent en cause la faisabilité technique et/ou financière de l’opération du projet envisagé par la collectivité (marché immobilier, bilan financier déficitaire, pollution avérée, démolition onéreuse…), l’EPFNA et la collectivité conviennent de réexaminer conjointement l’opportunité de l’acquisition. L’EPFNA se donne le droit de ne pas acquérir la propriété au vu de cette expertise réalisée. 

 

Modalité pratiques de l’acquisition par l’EPFNA

Le cheminement préalable à toute acquisition foncière dans le cadre de l’intervention de l’EPFNA est dressé ci-dessous :

-          Signature de la convention, préalable nécessaire à tout engagement de dépense, et donc à toute acquisition

-          Evaluation foncière par les services de l’EPFNA des propriétés à acquérir

-          Sollicitation du service France Domaine sur la/les propriétés à acquérir.

-          Visite de la propriété à acquérir, par les équipes ou des prestataires de l’EPFNA, en lien éventuellement avec la collectivité

-          Décision du directeur général sur l’opportunité d’acquérir et les conditions de l’acquisition après analyse en comité d’engagement de l’EPFNA.

-          Engagement des négociations par l’EPFNA avec le/les propriétaires, en concertation avec la collectivité, suite à l’expertise foncière et immobilière réalisée sur la propriété en question. L’EPFNA veillera à s’assurer de la sincérité des accords obtenus dans le cadre des négociations notamment dans les cas particuliers des propriétaires sous tutelle ou sous curatelle. Les négociations sont engagées uniquement avec les propriétaires. Dans ce cadre, le recours aux agences immobilières est exclu, sauf dérogation du directeur général de l’Etablissement.

-          Une fois la négociation aboutie, accord formel de la collectivité à obtenir sur les conditions d’acquisition. Par cet accord, la collectivité valide le montant de l’acquisition par l’EPFNA de la propriété en question ainsi que les conditions de gestion et d’éventuels travaux à entreprendre sur le bien en question (sécurisation, démolition, dépollution). L’EPFNA est autorisé à engager une dépense de 15% du prix d’acquisition dans le cadre de la convention pour ces investissements liés à la gestion du bien qui pourraient être entrepris par l’EPFNA après l’acquisition. L’accord précisera l’état d’occupation du bien et l’engagement de la collectivité à reloger l’occupant.

-          Formalisation de l’acquisition avec le(s) propriétaire(s) soit par la signature d’un courrier de “Bon pour accord” attestant l’accord sur la chose et sur le prix ou par la signature d’une promesse Unilatérale de Vente

-          Signature de l’acte authentique de vente. L’EPFNA procède aux acquisitions uniquement par acte notarié, le notaire étant choisi par l’EPFNA. La conclusion d’acte administratif est-elle exclue.

-          Paiement du prix auprès du/des propriétaire(s) par l’agent comptable de l’Etablissement, par l’intermédiaire de la comptabilité du notaire ; le paiement est généralement effectif dans les deux à trois semaines suivantes.

L’EPFNA se réserve le droit de refuser l’acquisition d’une propriété dans le cas où la collectivité aurait mené elle-même les négociations concernées sans y associer l’Etablissement. Dans le cas où cette acquisition serait malgré tout réalisée par l’EPFNA, le projet en question pourra ne pas bénéficier du dispositif de minoration foncière même si l’opération en question est exemplaire et affiche un déficit financier conséquent.

 

Pratiques particulières

1.       Le démembrement de propriété

Dans le cadre de certains projets spécifiques, l’EPFNA proposera à la collectivité partenaire que l’acquisition du ou des biens objet(s) du projet prévu dans la convention opérationnelle soit réalisée en démembrement de propriété. Pour rappel, le droit de propriété se divise en deux situations juridiques bien distinctes à savoir :

-          La nue-propriété qui est le droit de disposer d’un bien à sa guise et éventuellement de le modifier ou de le démolir

-          L’usufruit qui est le droit de se servir d’un bien, par la réalisation de travaux par exemple, et d’en recevoir les revenus (loyers…)

Pendant la durée de portage fixée dans la convention opérationnelle, l’EPFNA est alors nu-propriétaire des biens acquis en démembrement, la jouissance en étant réservée à l’usufruitier temporaire, la collectivité en l’occurrence, jusqu’à l’expiration convenue de l’usufruit à la fin de la durée de portage.

Dans ce montage, il est prévu dans l’acte authentique qu’à la fin de la durée de portage, la nue-propriété soit cédée par l’EPFNA à l’usufruitier ou à une personne qu’il désignera et qui aura alors vocation à devenir propriétaire.

2.       Acquisition de propriétés publiques

Si l’EPFNA ne peut acquérir une propriété appartenant à la collectivité partenaire de la convention, l’acquisition d’une propriété appartenant à toute autre personne publique est possible dans le cadre de la convention.

A titre exceptionnel et sur dérogation du directeur général, l’EPFNA pourra se porter acquéreur, tout en limitant la durée de portage au maximum, d’un foncier appartenant à la collectivité signataire afin de composer une unité foncière en vue d’une cession groupée à un opérateur, dans le cadre d’une consultation.

3.       Acquisition de biens occupés

Selon les cas en présence, l’EPFNA peut être amené à acquérir des biens occupés. Selon les projets, il peut être ainsi amené à verser des indemnités d’éviction aux locataires en place. Cependant, l’EPFNA ne peut se porter acquéreur de fonds de commerce.

 

L’acquisition de biens occupés ne sera possible que si la collectivité s’engage à veiller au relogement rapide des occupants, autant que possible avant la signature de l’acte d’acquisition.

Dans le cadre conventionnel, la collectivité peut solliciter l’EPFNA pour exercer le droit de préemption après que ce droit lui a été délégué. Cette décision de préemption doit être clairement motivée par la collectivité dans le cadre d’un projet d’intérêt général réfléchi et s’inscrivant dans la politique de territoire de la collectivité au titre de ses documents de planification notamment.

 

Le principe de délégation du DPU au profit de l’EPFNA

Par principe, cette compétence est détenue par la commune ou l’EPCI selon les compétences dédiées. Néanmoins, ce droit peut être délégué à l’EPFNA dans le cadre de son intervention sur son territoire de compétence par une délibération de délégation prévue à cet effet en conseil municipal ou conseil communautaire (selon le détenteur). La délibération doit contenir les éléments de contexte d’intervention de l’EPFNA à l’échelle de la commune ou de l’EPCI le cas échéant et mentionner les périmètres faisant l’objet d’une délégation.

La délégation du droit de préemption sera préférentiellement réalisée au cas par cas afin qu’elle puisse cibler encore plus précisément le projet de la collectivité et éviter ainsi les recours en motivant davantage la décision de préempter.

Après transmission au préfet dans le cadre du contrôle de légalités des actes, cette délégation donne donc compétence à l’EPNA pour agir au nom et pour le compte de la collectivité dans le cadre d’une opération d’intérêt général prévue à l’article L.300-1 du Code.

 

Démarches engagées par l’EPFNA et/ou la collectivité

Lorsqu’il est délégataire du DPU, l’EPFNA dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA par la collectivité pour faire savoir s’il souhaite ou non acquérir, par préemption, le bien pour le compte de la collectivité dans le cadre de la convention. Aussi, la collectivité devra veille à transmettre dans la semaine la DIA à l’EPF en vue d’une instruction efficace de celle-ci par les services de l’EPFNA.

L’EPFNA gère ainsi l’intégralité de la procédure en vue de devenir propriétaire du bien ciblé pour le compte de la collectivité. Cette dernière est tenue de transmettre à l’EPFNA toute information ou document susceptible de motiver la décision de préemption dans le cadre dont l’intérêt général doit être explicitement présenté. Après avoir confronté les différents documents d’urbanisme locaux (SCOT, PLU, PLH etc.), les études réalisées et la convention portant le projet pour lequel l’EPFNA est missionné, la collectivité et l’établissement étudient la motivation d’une préemption qui est essentielle en vue d’éviter un potentiel recours.

Le lancement d’une telle procédure nécessite obligatoirement un accord de la part de la collectivité formalisé par un document écrit signé par le maire de la commune ou le Président de l’EPCI. Cet accord valide notamment le montant auquel la préemption est exercée (au prix de la DIA ou en révision de prix) ainsi que les dépenses connexes telles que les notifications ou les frais d’avocats en cas de contentieux. Dans ce cadre, dans le prolongement de l’estimation de France Domaine qu’il aura sollicité dans le cadre de la procédure, l’EPFNA apporte une expertise foncière et immobilière vouée à estimer la valeur du bien objet de la vente et ainsi déterminer, en lien avec la collectivité, si la préemption s’exerce au prix de vente ou alors en révision de prix.

 

Contentieux administratif et judiciaire

L’EPFNA conduit toute procédure éventuelle contre la préemption devant le juge administratif ou judiciaire par l’appui de son conseil. La collectivité devra nécessairement donner son accord pour toute action engagée en contentieux.

L’EPFNA rend compte régulièrement de l’avancée des recours engagés à la collectivité.

Le recours à l’expropriation est l’aboutissement de la sollicitation de la Collectivité à l’EPFNA lorsque les délais de l’opération envisagée nécessitent la maitrise foncière d’un site à date contrainte ou que la dureté foncière est telle que les négociations amiables n’ont pu et ne pourront aboutir.

Après analyse de la situation, en lien si nécessaire avec les services de la préfecture de département, l’EPFNA propose à la collectivité de recourir à la procédure d’expropriation qui reste seule décisionnaire.

Si la collectivité décide formellement d’engager la procédure, celle-ci est ensuite pilotée par l’EPFNA dans le cadre conventionnel et opérationnel. L’EPFNA est compétent pour mener cette procédure au titre de l’article L.321-1 du Code de l’Urbanisme. En cas de refus de la part de la collectivité d’engager la procédure, l’EPFNA pourra estimer être allé au bout de sa mission d’appui à la maitrise foncière et proposer de mettre un terme à son intervention.

La procédure implique une collaboration forte entre les services de l’Etat, l’EPFNA et la Collectivité. Elle est engageante :  

·       juridiquement pour l’EPFNA vis-à-vis des tribunaux civil et administratif et de leurs cours d’appel relatives, 

·       moralement pour la Collectivité vis-à-vis de ses administrés. 

L’ensemble des phases administratives et judiciaires de la procédure sera conduit par l’EPFNA, en lien étroit avec la Collectivité. A ce titre, la Collectivité délègue par délibération à l’EPFNA tout droit, pouvoir et devoir pour la procédure entreprise. 

L’EPFNA sera seul bénéficiaire de tous les effets de la procédure d’expropriation et le seul acquéreur des biens expropriés par l’effet de la procédure qu’il aura conduite. Seul l’Etat étant compétent pour déclarer un périmètre d’acquisition d’utilité publique, l’EPFNA sera l’interlocuteur unique de la Préfecture dans l’instruction du dossier. 

 

Identification de la procédure 

L’EPFNA et la Collectivité conviennent conjointement de la procédure mise en place, c’est-à-dire de se placer sous l’empire des dispositions des articles R.112-4 du Code de l’expropriation relative à la procédure d’expropriation dite « d’Urgence » ou ceux de l’article R.112-5 du Code de l’expropriation relative à la procédure d’expropriation dite « Travaux ». 

 

Démarches engagées par l’EPFNA 

L’EPFNA engagera la confection de l’ensemble des pièces administratives nécessaires à la phase administrative de la procédure, notamment la demande d’estimation sommaire globale auprès des services d’évaluation domaniale dépendant de la DDFIP, la rédaction du dossier de demande de Déclaration d’Utilité Publique, la rédaction du dossier d’Enquête Parcellaire, le dépôt des demandes des arrêtés, les procédures annexes si leur conduite est justifiée par l’EPFNA (emprises partielles, Autorisation de Pénétrer sur les Propriétés Privées, etc…). 

L’ensemble de la phase judiciaire, tant dans l’offre de prix que dans le recours contentieux en fixation judiciaire, sera menée par l’EPFNA. 

 

Engagements de la Collectivité 

La Collectivité s’engage, au cours de la procédure et sur sollicitation de l’EPFNA dans le cadre du pilotage de la procédure, notamment à :

·       adresser tous les documents d’études préalables à la procédure, 

·       réaliser les délibérations par son organe exécutif nécessaires à la poursuite et la régularité de la procédure, ainsi que garantir à l’EPFNA la régularité de ces délibérations (publicité, preuve de publicité, etc.), 

·       permettre la bonne conduite des enquêtes publiques sur son territoire, 

·       dans le cadre des procédure d’expropriation dite « Travaux », initier et conduire toutes les études permettant l’obtentions des autorisations administratives, notamment urbaines et environnementales, et obtenir en son nom ou en celui de son porteur de projet lesdites autorisations (études d’impact, plans phase AVP, etc.), 

Et, plus généralement, à assurer la bonne conduite de l’ensemble de la procédure aux côtés de l’EPFNA dans le respect de ses compétences. Cette liste n’est donc ni limitative ni exhaustive. 

 

Contentieux administratif 

L’éventuel contentieux administratif est porté en tout temps par la Préfecture du Département sur le territoire duquel la procédure de DUP a été menée. L’EPFNA pourra soutenir la procédure menée par la Préfecture en apportant des éléments de preuve et d’argumentaire constitué durant l’instruction (délibération, preuve d’affichage, preuve de publicité, etc., sans que cette liste soit exhaustive ou limitative).

 

Contentieux judiciaire

L’EPFNA conduit toute procédure éventuelle devant le juge judiciaire, sous tout degré de juridiction, et par l’appui de son conseil obligatoire, dans le cadre de la fixation judiciaire des montants d’indemnités principales et accessoires. La collectivité devra donner son accord pour la formulation d’appels ou de pourvois en Cassation.

 

L’EPFNA rend compte régulièrement de l’avancée des recours engagés à la collectivité.

Autres droits d’acquisition

L’EPFNA pourra être délégataire, sur délibération de l’organe délibérant de la personne publique partenaire titulaire, des droits de priorité, de délaissement ou tout autre droit d’autorité publique sans que cette liste soit exhaustive ou limitative, quelle que soit la source juridique ayant instauré ledit droit (civil, urbanistique, construction et habitation, forestier, agricole, maritime, etc…) aux fins de permettre l’accomplissement des orientations conventionnelles.

Autres procédures d’intervention foncière

 

Les partenaires pourront mener, après délibération de l’organe délibérant de la personne publique partenaire en ayant l’autorité, toute procédure annexe et nécessaire à maitrise foncière ou permettant de réaliser les études nécessaires à cette maitrise foncière. Il pourra notamment s’agir, et sans que cette liste soit exhaustive ou limitative, de la procédure de demande d’autorisation de pénétrer sur une propriété privée selon les dispositions de la loi du 29 Décembre 1892.

La gestion et la mise en sécurité des biens acquis

Mise à disposition à la collectivité

Les biens acquis libres de toute occupation par l’EPFNA sont mis à disposition de la Collectivité qui en assure la gestion. Cette mise à disposition, à effet immédiat à date d’acquisition des biens, intervient à titre gratuit. Elle est précaire et révocable. Elle vaut transfert de jouissance et de gestion, entraînant une subrogation de la collectivité dans tous les devoirs et obligations de l’EPFNA.

L’EPFNA acquittera les impôts et charges de toutes natures dus en tant que propriétaire ainsi que les éventuelles charges de copropriété.

 

Sécurisation sur la durée du portage

L’EPFNA est responsable de la sécurisation des biens dont il est propriétaire. Tout bien acquis fait l’objet d’une visite et d’une sécurisation par l’EPFNA.

La Collectivité fera preuve d’une grande vigilance et visitera régulièrement le bien afin d’éviter toute dégradation, pollution, occupation illégale qui pourrait porter atteinte à la sécurité du bâtiment, de bâtiments voisins ou de tiers.

Au besoin, dans le cadre de petits travaux pouvant être réalisés par ses services techniques, elle prendra après accord de l’EPFNA, les mesures conservatoires appropriées quand celles-ci revêtiront un caractère d’urgence. Dans le cas de travaux plus importants, elle informera immédiatement l’EPFNA qui se chargera de faire exécuter les travaux. L’EPFNA assurera la maitrise d’ouvrage des travaux et le coût sera intégré dans le prix de revient du bien.

La gestion comprend notamment l’assurance, la surveillance, l’entretien, la sécurisation, la gestion des occupations illégales et la gestion des réseaux.

La Collectivité désignera auprès de ses services les interlocuteurs chargés de la gestion et en informera l’EPFNA. La Collectivité s’engage à visiter régulièrement les biens, et après chaque événement particulier comme les atteintes aux biens.

 

Biens ouverts au public

Si la Collectivité a, pendant la durée de la mise à disposition, pour intention de faire du bien un usage conduisant à son classement dans le domaine public (parc de stationnement, voirie, jardin public…), au sens de l’article L-2111-1 du CG3P, il sera nécessaire qu’intervienne un déclassement préalable à la cession. Ce déclassement devra être réalisé par l’EPFNA selon les modalités prévues par l’article L 2141-1du CG3P et doit faire l’objet d’une part d’un acte administratif constatant la désaffectation et d’autre part d’un acte formalisant le déclassement.

 

Mise en place d’une occupation post-acquisition, précaire et temporaire

En cas de mise en place d’une occupation, l’EPFNA met fin à la mise à disposition du bien. L’EPFNA assure la gestion locative, met en place les conventions d’occupation précaires (COP) et perçoit les loyers. Les loyers seront versés comme recettes au titre de la présente convention.

 

Occupation sans droit ni titre

 

En cas d’occupation sans droit ni titre, d’un bien géré par l’EPFNA ou mis à disposition de la collectivité, l’EPFNA engagera les dépenses nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d’expulsion.

Gestion des baux en cours

Les biens acquis occupés sont conservés en gestion par l’EPFNA qui perçoit les loyers. Ils ne sont donc pas mis à disposition de la collectivité. Les loyers seront versés comme recettes au titre de la présente convention.

L’EPFNA se charge de la gestion locative, comprenant notamment la perception des loyers, le quittancement, les travaux incombant au propriétaire, la gestion des impayés (précontentieux et contentieux), la gestion des expulsions et des sinistres et la relation locataire.

 

Résiliation des baux et relogement

L’EPFNA appliquera les dispositions en vigueur (légales et contractuelles) selon la nature des baux ou des conventions d’occupation en place, pour donner congés aux locataires ou occupants. Ce principe ne sera pas mis en œuvre si le projet de la collectivité repose sur le maintien de l’occupation du bien.

L’EPFNA mettra tout en œuvre, dans la limite des dispositions légales, pour libérer le bien de toute location ou occupation au jour de son utilisation définitive pour le projet de la Collectivité.

En cas relogement nécessaire pour le projet, la collectivité est responsable du relogement des locataires (identification des besoins et accompagnement du locataire, recherche du nouveau local ou logement, etc.). L’EPFNA peut prendre en charge au titre de la convention les frais accessoires liés au relogement.

Un relogement doit être initié pour libérer des biens considérés impropres à l’occupation ou encore pour libérer des biens en vue de préparer la mise en œuvre du projet. Dans ce cadre, la collectivité prend en charge, avec ses partenaires dédiés, le suivi et le relogement des locataires ou occupants des locaux. En particulier, la Collectivité et l’EPFNA se concerteront afin d’engager les libérations en tenant compte des droits des locataires et du calendrier de réalisation de l’opération.

 

Des indemnités d’éviction pourront être dues aux locataires ou occupants pour assurer la libération des lieux et permettre l’engagement opérationnel du projet retenu.

Gestion des baux

Les biens acquis occupés sont conservés en gestion par l’EPFNA qui perçoit les loyers. Les loyers seront versés comme recettes au titre de la présente convention.

Dans le cas où les titulaires de baux ruraux auront été indemnisés en vue de la résiliation du bail, les terres agricoles sont proposées en gestion à la SAFER. Seule la SAFER est agréée à pouvoir consentir des baux ruraux précaires.

 

En cas de refus de la SAFER ces parcelles seront systématiquement mises à disposition de la collectivité, tout comme les autres biens libres d’occupation.

Responsabilité de l’EPFNA en tant que propriétaire

L’EPFNA souscrit en tant que propriétaire une garantie en responsabilité civile valable pour tous les biens en portage, et une garantie dommages aux biens pour l’ensemble des biens bâtis.

Dans le cas d’une occupation ou d’une mise à disposition du bien, le preneur doit souscrire une assurance garantissant les risques locatifs.

 

Mise en œuvre de mesures d’urgence

 

Toute dépense urgente en lien avec la sécurité des biens et des personnes ne nécessite pas d’accord préalable de la collectivité. Celle-ci sera informée de la dépense engagée. De même l’EPFNA peut passer outre un éventuel refus de la collectivité de sécurisation. En effet, dans le cas où l’EPFNA estime que le fait de ne pas réaliser ces travaux représenterait un risque pour les tiers et un risque juridique pour l’établissement, l’EPFNA pourra tout de même faire réaliser ces travaux dont le montant sera intégré dans la garantie de rachat. 

La déconstruction, la dépollution et les travaux réalisés par l’EPFNA

Sur les emprises qu’il a acquises, l’EPFNA peut réaliser, en accord avec la collectivité, les travaux permettant de rendre cessible un site en le rendant compatible avec le projet futur. Ainsi il peut s’agir de travaux de curage et de déconstruction, de désamiantage, de grosses réparations ou de gros entretien rendus nécessaires pour éviter la ruine du bâtiment ou par des obligations règlementaires, de diagnostic et de fouilles d’archéologie préventive, d’opérations de traitement et de surveillance liées à la pollution des sols. Il réalise également les travaux de mise en sécurité des sites acquis, tels que murage d’ouvertures, pose de clôtures, évacuation de déchets, etc.

L’EPFNA ne réalise en aucun cas les travaux d’aménagement, tels que la viabilisation ou la création de réseaux. Après déconstruction d’un site, son intervention ne peut dépasser le stade du pré-verdissement ou pré-paysagement.

Quel que soit son état, et quand bien même le principe de la déconstruction est acté lors de l’acquisition, la réalisation des travaux par l’EPFNA n’est pas systématique. L’opportunité de réaliser des travaux est étudiée au cas par cas, au terme d’un bilan avantages/inconvénients prenant notamment en compte la maturité du projet futur, les enjeux patrimoniaux, les problématiques d’assurance, l’existence d’un porteur de projet, l’économie globale de l’opération et plus globalement l’état des risques techniques, financiers et juridiques.

Par exemple, l’EPFNA n’a pas vocation à réaliser une démolition induisant des travaux de confortements provisoires ou des travaux de dépollution conçus en fonction du projet futur. Le porteur de projet sera le mieux à même de réaliser cette déconstruction en fonction de son projet futur.

Le coût global de ces travaux est reporté sur le prix de vente des biens concernés.

 

Les travaux réalisés sous maitrise d’ouvrage de l’EPFNA se verront appliquer les exigences propres de l’EPFNA (réemploi, économie circulaire, RSE, etc.) en plus des exigences réglementaires.

Dans le cas où la collectivité souhaiterait procéder elle-même à la mise en œuvre des travaux durant le portage des biens par l’EPFNA, elle devra se rapprocher de l’EPFNA pour définir les modalités et les conditions d’exécution desdits travaux. En cas d’accord de l’EPFNA, ceux-ci devront être réalisés dans le respect des clauses techniques de l’EPFNA. Après étude de la pertinence d’une telle mise en œuvre, notamment d’un point de vue fiscale, l’EPFNA proposera les modalités les plus appropriées. Il peut s’agir d’une simple autorisation, pour les travaux sans enjeux, ou bien d’une délégation de maitrise d’ouvrage, d’une cession d’usufruit ou encore d’une cession temporaire d’usufruit.

Un tel montage peut également être réalisé avec le porteur de projet. Par exemple, par le biais d’une délégation de maitrise d’ouvrage, le porteur de projet peut réaliser les démolitions sur un site de l’EPFNA durant le portage. Le risque est ainsi porté par l’EPFNA, mais les enjeux techniques sont maitrisés par l’opérateur, mieux à même de mettre en adéquation l’état du site et son projet immobilier.

 

En tout état de cause, la décision d’engager une démolition ou tout autre type de travaux revient toujours à l’EPFNA, propriétaire du bien. De même en cas de risque vis-à-vis des tiers l’EPFNA peut décider de manière unilatérale la démolition d’un bien dont il est propriétaire.

Dans le cas d’un bâti à démolir propriété de la collectivité et mitoyen d’un site de l’EPFNA destiné à être également démoli, un groupement de commande pourra être signé entre les parties afin de faciliter les procédures d’achat public et de ne réaliser qu’une seule opération de travaux pour ces 2 sites.

La cession des biens acquis

Conformément à l’article L 321-1 du Code de l’urbanisme, les biens acquis par les établissements publics fonciers ont vocation à être cédés. Cette cession peut intervenir au bénéfice de la collectivité signataire de la convention opérationnelle, ou d’un opérateur désigné par elle. Pour cela, les perspectives de cession d’un bien sont à réfléchir en amont de l’acquisition, voire au moment de la rédaction d’une convention de réalisation : pré-programme du projet, profil de l’acquéreur, calendrier, première analyse de la faisabilité technique et financière de l’opération.

L’ensemble des cessions doit avoir lieu avant l’échéance de la convention.

Les cessions de l’EPFNA sont soumises à l’accord de la collectivité signataire de la convention et portant la garantie de rachat (pour les conventions multipartites). L’EPFNA envoie un formulaire d’accord sur les conditions et le prix de revente, que la collectivité doit renvoyer signé par l’élu compétent.

Cession avec charges et obligations

En cas de cession de l’EPFNA à un opérateur, des obligations en matière d’aménagement et de construction pourront être imposées à l’acquéreur dans les contrats de vente signés (promesses de vente, acte de vente). Les clauses insérées dans ces contrats contribuent à garantir à la collectivité la réalisation du projet choisi et peuvent s’appliquer jusqu’à la livraison finale des travaux.

Le conseil d’administration de l’EPFNA peut décider d’attribuer une minoration au regard des objectifs du projet envisagé par la collectivité. A ce titre, le projet réalisé devra respecter les objectifs développés au moment de l’attribution de la minoration. En conséquence, les contrats de vente matérialiseront des clauses juridiques.

 

Cession sans charges

 

A contrario, certaines cessions pourront être réalisées sans charges, notamment des « délaissés » de projet (parties de foncier maîtrisés par l’EPFNA mais non intégré à l’assiette d’un projet), Ces cessions feront l’objet d’une publicité préalablement au choix de l’Acquéreur.

La cession à la collectivité pourra intervenir dans les cas suivants :

-          La collectivité est identifiée dès le début de l’intervention de l’EPFNA comme futur acquéreur, dans le cadre d’un projet dont elle assure la maîtrise d’ouvrage directe. Elle rachète dans ce cas le foncier à l’EPFNA au prix de revient

-          Aucun acquéreur privé n’est trouvé pour la réalisation du projet prévu à l’échéance de la convention : la garantie de rachat de la convention opérationnelle s’applique et la collectivité rachète le foncier au prix de revient de l’EPFNA ;

-          Le projet envisagé initialement est abandonné par la collectivité postérieurement à l’acquisition de l’EPFNA : la collectivité rachète le foncier au prix de revient de l’EPFNA, conformément aux dispositions du PPI en vigueur le jour de la signature de la convention.

 

Obligations postérieures à la cession

Lors de la revente des fonciers acquis par l’EPFNA à la collectivité, cette dernière s’engage à réaliser le projet prévu dans le cadre de la convention, en particulier lorsque la cession est assortie de charges.

Ces clauses seront matérialisées dans l’acte de vente du foncier à la Collectivité et tiendront compte des éventuelles pénalités prévues par le PPI en vigueur le jour de la signature de la convention, ainsi que des termes de la convention opérationnelle relatives aux minorations perçues. Les clauses fixées dans l’acte prévaudront.

Les clauses seront également matérialisées dans le formulaire d’accord sur les conditions de cession du foncier à la collectivité, signé par l’élu compétent.

En tout état de cause, la collectivité devra justifier de la réalisation du projet dans les conditions prévues avec l’EPFNA lors de sa livraison par la fourniture de l’autorisation d’urbanisme obtenue ainsi que de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux correspondante.

 

Lorsqu’un projet ayant bénéficié de minoration aura fait l’objet de modifications dans sa réalisation, une analyse des difficultés rencontrées et des choix faits par la collectivité sera présentée au conseil d’administration de l’EPFNA pour décider d’une exemption totale ou partielle du remboursement de la minoration reçue, au regard de la recherche du maintien du projet définitif et de la gestion des délais de réalisation.

L’EPFNA peut céder le foncier à un acquéreur directement identifié par la collectivité ou l’EPFNA, ou suite à une consultation mettant en concurrence plusieurs acquéreurs potentiels. La cession intégrera dans la majorité des cas des obligations en matière de construction ou d’aménagement.

 

Cessions soumises à consultation 

L’EPF intervient par contractualisation avec les collectivités, afin de réaliser des missions de portage foncier à des fins de réaliser des projets de logements, de développement économique, ou mixtes.

Dans le cadre de telles opérations, les collectivités doivent souvent faire appel à un aménageur, un promoteur ou un bailleur afin de réaliser la maitrise d’œuvre et les travaux d’un tel projet. A cette fin les personnes publiques peuvent mener un appel à projet pour sélectionner un opérateur. L’objectif est à la fois d’atteindre les objectifs qualitatifs du projet envisagé par la collectivité dans la convention, et de revendre le foncier acquis au prix de revient de l’opération, afin d’éviter un déficit d’opération.

Toutefois, l’EPFNA n’a pas pour objet de contribuer à l’inflation foncière par la revente du foncier. Aussi, dans certains cas, le prix de cession pourra être inférieur au prix de revient. La différence avec le prix de revient est assumée par la Collectivité.

L’EPFNA mène une consultation d’opérateurs en collaboration et à la demande de la collectivité afin de céder directement le foncier à l’opérateur. Il s’agit de mettre en concurrence différents acquéreurs potentiels sur la qualité de leur projet et leur offre financière d’acquisition afin d’atteindre le prix de revient de l’opération. Il ne s’agit pas d’un appel d’offres au sens du code de la commande publique, mais d’une consultation ayant pour but de retenir l’opérateur mieux-disant dans le cadre du projet envisagé par la collectivité.

Les opérateurs sont mis en concurrence sur la base d’un cahier des charges élaboré avec la collectivité.

Le dossier de consultation est transmis aux candidats désignés par la collectivité, le cas échéant suite à une publicité préalable. 

L’EPFNA et la collectivité analysent ensuite les candidatures et auditionnent les candidats en cas de besoin afin de leur faire préciser leurs propositions d’offres, et mener les négociations nécessaires afin d’aboutir à une offre définitive de projet.

La collectivité retient ensuite l’opérateur lauréat au regard du cahier des charges de consultation, la collectivité devant confirmer ce choix par écrit à l’EPFNA avant toute notification du résultat de la consultation aux opérateurs.

Selon la consistance du projet et ses enjeux, l’EPFNA peut solliciter une délibération auprès de la collectivité afin qu’elle confirme son choix. L’EPFNA et la collectivité pourront signer un procès-verbal de clôture de la consultation.

 

§  Consultation à charge foncière fixe :

Dans le cadre des consultations menées auprès de bailleurs sociaux et des opérateurs, l’EPFNA pourra mener des consultations intégrant un prix fixe de cession dans le cahier des charges de consultations, à condition que la collectivité s’engage préalablement par écrit à assumer la prise en charge du solde résiduel du prix de revient de l’opération (si celui-ci est supérieur au prix fixé dans la consultation).

Le but de ce type de consultation est de mettre en concurrence les bailleurs et les opérateurs sur la qualité du projet et non plus sur le prix de cession des fonciers (intégration dans le tissu urbain, qualité architecturale, critère environnemental, nombre de logements sociaux, innovation technique…).

 

§  Consultation conjointe associant des fonciers de territoires différents :

En vue de profiter de l’effet-levier induit par le dynamisme de certains territoires pour attirer des opérateurs et permettre la réalisation d’opérations de qualité sur des territoires moins dynamiques, des appels à projet en territoire tendu pourront être liés à des consultations en territoire détendu.

Dans ce cadre, les opérateurs candidats devront répondre à un appel à projet portant sur deux sites, et seront évalués de manière globale et par les deux collectivités concernées. Le candidat retenu réalisera les deux projets.

 

Cessions soumises à publicité 

Lorsque la cession de fonciers acquis par l’EPFNA ne s’inscrit pas dans la réalisation d’un projet complexe nécessitant de faire appel à un aménageur (projet simple ou cession d’un délaissé de foncier par exemple), l’EPFNA procèdera à une publicité simple (publicité sur un site internet de transactions immobilières, mandat de vente auprès d’une agence immobilière ou tout autre tiers, etc.).

 

Cession de gré à gré sans publicité

La collectivité et l’EPFNA peuvent identifier l’opérateur qui réalisera le projet, en amont de l’acquisition du foncier ou durant le portage. A compter de la décision écrite du choix de l’opérateur par la collectivité, l’EPFNA, négociera en lien avec elle et signera une promesse de vente avec l’opérateur sur la base du projet retenu. Une cession de gré à gré intègrera de manière systématique des charges en matière d’aménagement et de construction.

Les modalités de la cession (choix de l’acquéreur, bien cédé, prix de cession, projet de construction, charges, etc.) sont validées par les instances de la collectivité ou son représentant selon les modalités de délégation consenties par la collectivité. La collectivité communiquera, sur simple demande de l’EPFNA, le détail des pouvoirs et délégations accordés à son représentant.

L’opération menée par l’EPFNA peut également s’inscrire dans le cadre d’une opération d’aménagement plus large. L’EPFNA cèdera, de gré à gré, son foncier au concessionnaire désigné par la collectivité préalablement à l’intervention de l’EPFNA ou postérieurement. Dans ce dernier cas, la consultation peut être soumise aux règles des concessions d’aménagement définies par le code de l’urbanisme (L. 300-4 à L. 300-5-1 et R. 300-4 à R. 300-13). La consultation est alors menée par la personne publique compétente (concédant) pour choisir un aménageur (concessionnaire). La consultation doit s’inscrire dans les objectifs détaillés dans la convention opérationnelle : la collectivité doit veiller à ce que le cahier des charges de consultation tienne bien compte des dispositions de la convention EPFNA (programmation, prix de cession) et ce afin qu'il n'y ait pas de renégociation après mise en concurrence du concessionnaire.

De manière générale, l'intervention de l’EPFNA vise à garantir la faisabilité économique des projets, et non à grever les prix fonciers des opérations sur lesquelles il est amené à intervenir ou à favoriser la spéculation.

Le prix de revient sera calculé à partir de la valeur du stock à fin d’affaire, soit le coût du portage selon la comptabilité analytique de l’EPFNA, auxquels se rajouteront les dépenses restant à courir jusqu’à la vente et notamment celles liées à la détention du bien.

Le prix de revient est ainsi calculé à partir des dépenses réelles réalisées par l’EPFNA (acquisition, étude, travaux, dépenses liées au portage, etc.) et n’intègre pas de frais de structure.

 

Taux d’actualisation 

Le programme pluriannuel d’intervention de l’EPFNA en vigueur au jour de la signature de la convention détermine les cas éventuels d’application de taux d’actualisation.

 

Cas particuliers des cessions partielles

Dans le cadre d’une cession en plusieurs tranches successives, le prix de cession de chaque tranche pourra être :

·        réparti au prorata de la surface de plancher développée du futur projet ou de l’emprise foncière de chaque tranche. 

·       déterminé sur la base d’une estimation de la valeur vénale du bien (estimation interne EPFNA ou avis domaines)

Une péréquation sera possible entre deux cessions au sein d’une même convention, notamment si une des cessions porte sur un projet d’intérêt public important.

En cas d’existence de “délaissés” (parties de foncier maîtrisés par l’EPFNA mais non intégré à l’assiette d’un projet) n’ayant pas fait l’objet d’une cession à la fin de l’intervention de l’EPFNA, la collectivité sera redevable du rachat de ces fonciers. Le prix de cession sera alors déterminé en fonction du solde du compte de gestion de l’opération.

 

Cas d’une cession à un coût inférieur au prix de revient :

Le prix est négocié en l’absence de proposition d’acquisition au prix de revient par l’acquéreur. Il est déterminé sur la base de critères financiers et de qualité du projet.

Le cas échéant, que la revente soit réalisée à la collectivité ou à un tiers, le bilan financier de l’opération doit être connu (recettes, dépenses) dans son intégralité.

La collectivité peut choisir d’assumer tout le déficit opérationnel et absorber le reste à charge sous forme de facture d’apurement des comptes de gestion. Dans ce cas, la collectivité valide le prix de cession par l’accord de la collectivité et par délibération, puis règle la facture d’apurement des comptes de gestion.

Cette facture peut être adressée simultanément à la cession, à la clôture de la convention ou postérieurement. Le cas échéant, le montant d’apurement du compte de gestion arrêté à la date d’édition du formulaire est indiqué sur le formulaire d’accord de la collectivité.

 

Cas d’une cession à un prix supérieur :

Dans certains cas, notamment dans le cadre d’appel à projets, certains opérateurs peuvent faire une offre supérieure au prix de revient du foncier porté par l’EPFNA et faisant l’objet de la future cession.

Si la collectivité souhaite retenir cet opérateur, la revente peut avoir lieu au prix proposé par l’opérateur à un prix supérieur au prix de revient.

Le cas échéant, le surplus est stocké dans la convention et peut notamment servir à compenser des opérations à l’équilibre financier plus fragile.

A la clôture de la convention, le surplus est intégré dans le solde du compte de gestion et peut faire l’objet d’un remboursement par l’EPFNA si le solde du compte de gestion est négatif.

 

Abandon de l’intervention

Dans les cas où l’intervention venait à être arrêtée par la collectivité avant réalisation de la première acquisition et alors que des dépenses auraient été réalisées, les dépenses engagées par l’EPFNA au titre de la convention seront facturées à la collectivité, avant résiliation de la convention.

 

Fiscalité applicable

L’EPFNA en sa qualité d’assujetti, revend ou facture systématiquement avec TVA. L’EPFNA soumettra systématiquement à la TVA sur option les cessions d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans et les cessions de terrain qui ne sont pas des terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI. L’EPFNA se réserve néanmoins le droit de déroger à ces règles au cas par cas.

Les collectivités en leur qualité d’acquéreur, pourront bénéficier à ce titre d’une déduction de TVA.

 

Modalités de prise en charge de l’écart entre le prix de cession et les dépenses engagées par l’établissement

L’EPF procèdera à l’apurement du compte de gestion à l’issue de son intervention, en tenant compte des dépenses et recettes facturées notamment lors des cessions foncières successives.

 

Le solde du compte de gestion de l’EPFNA devra être nul à la clôture de l’opération. L’EPFNA refacturera à la collectivité garante les montants hors taxes, augmentés de la TVA.

Information financière et clôture des opérations

L’EPFNA apportera à la collectivité, à sa demande, toute information qu’elle souhaitera sur l’état et le détail des engagements financiers réalisés dans le cadre de la convention.

Chaque année au cours du premier semestre, l’EPFNA transmettra un compte-rendu annuel à la collectivité garante (CRAC) faisant le point des actions et engagements réalisés au 31 décembre de l’année précédente dans le cadre de la convention. Ce CRAC détaillera le montant des dépenses et des recettes et pourra donner un éclairage sur les engagements à venir dans l’année.

 

Ce document permettra à la collectivité garante d’actualiser l’inscription dans sa comptabilité hors bilan des dépenses effectuées par l’EPFNA au titre de la convention, selon les modalités du Plan Comptable Général (article 448/80) et de l’article L.2312-1 du CGCT.

En cas de rachat direct par la collectivité, celle-ci se libèrera entre les mains du notaire de l'ensemble des sommes dues à l'EPFNA dans un délai maximum de 30 jours à compter de la date de délivrance par le notaire de la copie de l'acte authentique et de l’attestation notariée établie en application des dispositions de l’article D 1617-19, premier alinéa, du Code général des collectivités territoriales portant établissement des pièces justificatives des paiements des collectivités, départements, régions et établissements publics locaux ou du retour des hypothèques. 

Si la collectivité désigne un ou des tiers acquéreurs pour le rachat des biens, ceux-ci sont redevables au jour de la cession de la totalité du prix de revente.

Les sommes dues à l’EPFNA seront versées par le notaire au crédit du compte de l’EPFNA ouvert au Trésor Public.

 

Le règlement échelonné (paiement anticipé échelonné)

Les modalités de règlement sont définies dans le cadre de la convention, des avenants, annexes ou tout document contractuel, signés entre l’EPFNA et la collectivité.

 

Périodicité de paiement

Le remboursement se fait obligatoirement par annuité à compter de l’année suivant la signature de l’acte d’acquisition par l’EPFNA, sur une durée idéalement au moins égale à 3 ans sans dépasser la durée de la convention et ses avenants ou de la date de la rétrocession.

Les échelonnements facturés annuellement sont exigibles à la date anniversaire de l’acquisition et réglable dans les 30 jours suivant l’émission de l’avis des sommes à payer.

 

Calcul des annuités

De manière générale les annuités sont fixes et correspondent aux frais prévisionnels divisés par le nombre d’années de portage. Des modalités de calcul différentes pourront être arrêtées dans le cadre de la convention ou de ses avenants.

Tous les frais qui n’ont pu être déterminés lors de la signature de la convention ou des avenants, sont intégrés dans le prix de cession.

 

Solde de paiement  

Lors de la rétrocession à la collectivité, le solde à payer correspond au prix de cession défini au chapitre 7 du présent document, déduction faite des annuités versées lors du portage.

En cas de cession à un opérateur désigné par la collectivité, l’EPFNA cède directement à l’opérateur qui lui verse par voie de notaire le prix de vente. Cependant, la collectivité reste redevable de certains frais déterminés par voie de convention.

Une fois les montants de la cession versés, l’EPFNA réalisera un bilan financier identifiant les sommes encore dues par la collectivité garante ou un éventuel trop-perçu. Dans ce dernier cas un remboursement du trop-perçu sera réalisé.

La mise en place du règlement échelonné et le paiement des annuités ne modifie pas le régime du bien qui reste la propriété exclusive de l’EPFNA jusqu’à l’acte de cession.

 

Information de la collectivité

Les collectivités bénéficiaires de l’échelonnement peuvent s’adresser à l’EPFNA afin de disposer de toutes les informations nécessaires afin de budgétiser dans les délais réglementaires les annuités de l’échelonnement.

 

Renonciation au projet

 

Si l’entité contractante décide de renoncer à l’acquisition de tout ou partie des biens portés par l’EPFNA au titre des conventions elle est tenue, de rembourser à l’EPFNA de manière immédiate l’ensemble des frais engagés par ce dernier au cours du portage foncier. Les sommes versées au titre de l’échelonnement, seront, conservées par l’EPFNA et viendront en déduction de la créance due.

La clôture du compte de gestion

L’EPFNA procèdera à l’apurement du compte de gestion au terme de la convention ou après réalisation de l’intervention prévue dans le cadre de la convention (réalisation d’études et/ou acquisition puis cession foncière selon le type de convention), en tenant compte des dépenses et recettes facturées notamment lors des cessions foncières successives.

Le solde du compte de gestion de l’EPFNA devra être nul à la clôture de l’opération.

L’EPFNA refacturera à la collectivité garante les montants hors taxes, augmentés de la TVA.

 

La mobilisation d’une minoration

La collectivité pourra, dans le cadre d’un projet, solliciter une minoration de son reste à charge auprès de l’EPFNA afin d’aider la sortie opérationnelle du projet et de limiter son impact financier.

Le conseil d’administration est seul compétent pour décider de l’attribution d’une minoration. Il a validé un règlement précisant les modalités d’attribution, de versement et de réalisation des minorations.

Les minorations sur fonds propres de l’EPFNA sont inscrites par voie d’avenant dans la convention opérationnelle qui lie l’EPFNA à la collectivité garante du portage. L’avenant à la convention précise les conditions de mise en œuvre, les modalités de calcul ainsi que l’impact sur le reste à charge pour la collectivité et l’estimation des garanties de rachats.

A la clôture du compte de gestion, la minoration viendra en déduction du reste à charge de la collectivité garante.

En cas de non-réalisation du projet pour quelque raison que ce soit, l’EPFNA demandera le remboursement de la minoration allouée.

 

Le transfert de dépenses entre conventions

L’EPFNA pourra appuyer la collectivité dans la réalisation de son projet à travers des conventions successives de nature différente, adaptée au degré de maturité du projet de la collectivité (convention d’études / convention de veille / convention de réalisation).

Des transferts de dépenses de la convention d’études vers la convention de veille ou de réalisation seront possibles dans la mesure où la convention de veille ou de réalisation est conclue dans un délai d’un an maximum après l’échéance de la convention études. En cas d’abandon du projet par l’une ou l’autre des parties, la commune sera redevable du montant de l’études et des dépenses annexes. 

Le montant des études, et les dépenses annexes (frais de consultation, publicité...) engagées dans le cadre d’une convention de veille pourront également, en cas de passage en convention de réalisation, être transférés dans cette convention.  En cas d’abandon du projet par l’une ou l’autre des parties, la collectivité sera redevable du montant de l’études et des dépenses annexes. 

 

Apurement du stock foncier lié à la convention

La collectivité est tenue de solder et rembourser l’ensemble des dépenses engagées par l’EPFNA au titre de la convention, déduction faite des recettes.

 

La collectivité pourra être sollicitée postérieurement à la date de fin de convention, si l’EPFNA est amené à régler des dépenses ou percevoir des recettes après cette date.

La résiliation des conventions et les contentieux

Les différentes conventions ne pourront être résiliées qu’à l’initiative motivée de l’une ou l’autre des parties. 

Cependant, si la collectivité renonce à une étude, mission, opération ou en modifie substantiellement le programme, la revente sera immédiatement exigible pour les biens acquis dans le cadre de cette opération. L’EPFNA pourra dans ce cas demander résiliation de la convention.

L’EPFNA pourra proposer la résiliation d’une convention n’ayant connu aucun commencement d’exécution au bout dun an, ou dont l’exécution s’avère irréalisable.

Dans l’hypothèse d’une résiliation, il est procédé immédiatement à un constat contradictoire des prestations effectuées par l’EPFNA. Ce constat est formalisé dans un document indiquant notamment le délai dans lequel l’EPFNA doit remettre à la commune l’ensemble des pièces du dossier, dont il est dressé un inventaire.

 La collectivité devra rembourser l’ensemble des dépenses et frais acquittés par l’EPFNA et les potentielles acquisitions effectuées, dans les six mois suivant la décision de résiliation. 

À l’occasion de toute contestation ou tout litige relatif à l'interprétation ou à l’application d’une convention, les parties rechercheront prioritairement un accord amiable.

 

Si un tel accord ne peut être trouvé, le litige sera porté devant le Tribunal Administratif de Poitiers.

Les décisions de préemption prises par le Directeur Général de l’EPFNA sont affichées au siège de l’établissement, 107 boulevard du Grand Cerf à Poitiers, ainsi qu’en mairie de la commune concernée