Compte-rendu de la table ronde organisée par l’EPF au SELAQ le jeudi 24 mai 2017

Les leviers mobilisables pour la dynamisation et la requalification des centres-villes et des centres-bourgs

 

Comment faire venir une enseigne sur son territoire ?

Selon Thierry FOURREZ, Directeur France de VASTNED, fond d’investissement européen, spécialisé dans les emplacements propices à une expérience « commerce » dont le patrimoine est exclusivement composé de pieds d’immeubles en centre-villeavant d’investir sur un territoire, un opérateur privé cherche nécessairement à vérifier la réelle volonté politique des collectivités et leurs stratégies à long terme.Pour les collectivités, les éléments suivants sont à prendre en compte. Cette approche est très utile et le mécanisme est similaire pour tout type de commerçant.

1/ Une analyse, en amont, est la clé de la réussite d’un projet
En amont, pour mobiliser les acteurs privés les plus adaptés au projet de leurs territoires, les collectivités doivent mobiliser clairement leur potentiel et leur feuille de route afin d’établir une stratégie efficace pour tenter de répondre à de multiples questions :

  • Quels sont les générateurs de trafic ?
  • Quel positionnement donner à la ville et à son offre commerciale ?
  • Quels sont les commerces qui sont susceptibles de venir ?
  • Quels sont les fonciers ciblés pour accueillir les commerces ?
  • Quelles sont les conditions économiques à réunir pour attirer les acteurs privés ?

2/ Établir un périmètre d’intervention identifié, précis et maîtrisé 
Il est nécessaire de cibler un périmètre d’intervention très précis, que ce soit un îlot, une rue ou un secteur marchand, sur lequel il faut concentrer tous les efforts de réinvestissement. Au sein de ce périmètre, la maîtrise foncière et le pré-ciblage des acteurs privés susceptibles d’être intéressés sont au préalable nécessaire au lancement de l’opération.

3/Avoir une vision objective du rendement attendu par les investisseurs

  • Grande artère parisienne 3%
  • Métropole : 4%
  • Grande ville : 5%
  • Villes moyennes : supérieur à 5%
  • Petites villes : jusqu’à 10 ou 12 %

4/ Soulager les coûts de travaux ou de fonciers

Pour faire venir une enseigne en centre-ville, il faut la soulager l’opérateur d’une partie des coûts et du surcoût travaux ou foncier liés à une installation en centre-ancien. De même son loyer sera nécessairement calculé uniquement sur la base de ses performances réelles (loyer 100% variable, sur la base du chiffre d’affaires effectivement réalisé, contrairement aux métropoles où la part fixe du loyer est prépondérante)

5/ S’appuyer sur l’EPF de Nouvelle-Aquitaine peut être efficace
Pour les collectivités, l’appui d’une structure comme l’EPF de Nouvelle-Aquitaine peut-être déterminant pour rééquilibrer le bilan d’une opération entre :

  • des facteurs économiques souvent défavorables en centre-ville (niveau de loyer, prix de cession trop élevés…) ;
  • un coût ou une complexité importante pour la réhabilitation de bâtis anciens ;
  • le niveau de rendement attendu par l’investisseur, nécessairement élevé dans la mesure où sa prise de risque est supérieure dans les villes moyennes que dans les métropoles.

Quelles actions à mettre en œuvre par les collectivités pour favoriser l’activité commerciale en centre-ville ou en centre-bourg ?

Selon, Pascal MADRY, Directeur de l’Institut pour la Ville et le Commerce, plusieurs fondamentaux sont à respecter pour favoriser l’activité commerciale des centres-villes et des centres-bourgs.

1/ Une crise de saturation commerciale
Dans les villes moyennes, on constate un taux de vacance moyen de 12 %. Il s’est accru de 50% en moins de 10 ans. Cette vacance commerciale constitue le premier marqueur d’une crise de saturation commerciale du territoire, qui concerne tous les types de commerces aujourd’hui, en cœur de ville comme en périphérie

2/ Le commerce, un secteur de plus en plus fragile
Le centre-ville ne représente que 13% du chiffre d’affaires du commerce physique, contre 70 % pour la périphérie et 17% pour le diffus et le commerce de quartier quant au commerce sur internet, il concerne désormais 15 % des ventes tous secteurs confondus. Le commerce de centre-ville est donc un secteur très fragile et dont l’emprise s’affaiblit d’année en année.

3/ Le portage par l’EPF pour rééquilibrer des opérations en cœur de ville
Pour faire venir des opérateurs, il faut pouvoir les rassurer sur le long terme, a minima 7 ans, en maîtrisant et stabilisant son environnement concurrentiel. La stratégie de développement commercial du territoire doit être pensée globalement, en tenant compte de l’ensemble des facteurs : économiques, financiers, urbains, démographiques, résidentiels, …

4/ S’appuyer sur l’EPF de Nouvelle-Aquitaine

Le bilan des opérations est souvent déséquilibré, entre le taux de rendement attendu et les coûts d’installation élevés. L’EPF peut agir comme une béquille pour permettre, malgré ce déséquilibre, la sortie d’opérations en cœur de ville.

5/ Assurer un portage long

Une fois le projet réalisé, il faut pouvoir assurer un portage long, pour maîtriser la commercialisation et la gestion immobilière dans le temps car les activités implantées sont fragiles. Or il manque des outils aux collectivités pour un accompagnement sur un temps long, notamment sur les loyers (fonds de garanti, …) pour pérenniser l’installation des commerces.

6/ Quelques pistes pour lever les freins à l’activité commerciale

  • Resserrer le linéaire marchand, pour concentrer les actions ;
  • Revoir la généralisation du bail  » tout immeuble « , qui a eu pour effet de vider de leurs habitants les étages situés au-dessus des magasins ;
  • Accroître la formation des commerçants, pour mieux prendre en compte leur environnement global ;
  • Établir une stratégie d’intervention foncière à l’échelle d’un ilot, pour traiter plus largement le problème.

 

Témoignages des élus intervenants

A tour de rôle, Michel GOURINCHASMaire de Cognac, Guillame GUERIN1er Adjoint au Maire de Limoges, Christian BORDENAVEAdjoint au Maire de Bergerac et Jacques JOULIEAdjoint au Maire d’Argentat-sur-Dordogne et Vice-Président de la Communauté de Communes de Xaintrie Val’Dordogne ont témoigné de la mise en œuvre concrète de leur projet urbain grâce à l’EPF de Nouvelle-Aquitaine pour renforcer et dynamiser leur territoire.

Michel GOURINCHAS, Maire de Cognac (16) : « L’EPF représente une chance supplémentaire pour des communes aux faibles moyens de mener à bien des projets ambitieux. Il permet de bénéficier d’un appui supplémentaire pour développer l’offre commerciale afin de répondre au regain d’attractivité touristique et aux investissements générés par les maisons de Cognac, en centre-ville. »

Guillaume GUÉRIN, 1er adjoint au Maire de Limoges (87) : « Limoges a souhaité mobiliser l’EPF dès que cela été possible pour compléter les outils de la Commune et accroître sa capacité à attirer des opérateurs privés vers des projets complexes. »

Christian BORDENAVE, Adjoint au Maire de Périgueux et Vice-Président de la Communauté d’Agglomération Le Grand Périgueux (24) : « En apportant les moyens et les outils qui manquent, l’EPF est un véritable accélérateur de projets, particulièrement pour débloquer des dossiers anciens, comme le bâtiment des Nouvelles Galeries, en centre-ville. »

Jacques JOULIE, Adjoint au Maire d’Argentat-sur-Dordogne et Vice-Président de la Communauté de Communes de Xaintrie Val’Dordogne (19) : « L’EPF apporte un appui déterminant pour passer du stade projet à une mise en œuvre concrète d’une opération, pour agir aussi bien sur le commerce, que sur la mise en valeur des espaces centraux ou de friches industrielles. »